Повторимся: процентная ставка не может стать выше. Более того, она может стать ниже. Если вы ответственный заёмщик и у вас не было ни одного просроченного платежа, вам доступно рефинансирование ипотеки. Рефинансировать можно неограниченное число раз. Допустим, вы проплатили год ипотеки и обратились в другой банк, после чего ваша процентная ставка изменилась и уже в 2011 году стала составлять 11,9% (в расчёт берутся средние значения). Ваш ежемесячный платёж теперь равен 24 088 рублей. А экономия с помощью рефинансирования составит 107 598 рублей.
К 2015 году процентная ставка опустилась до 11,3%. Вы перекредитовались и ваш платёж теперь составляет 23 075. Экономия — в районе 20 000 рублей. На последних годах выплат не рекомендуется делать рефинансирование, поскольку основные проценты банку уже выплачены.
Тем временем, к моменту выплаты ипотеки ваша квартира стоит уже 2 555 000. С разницей в 455 000 рублей. То есть пока вы платили ипотеку, ваше жильё подорожало. Плюс рефинансировав ипотеку 2 раза, вы сэкономили на платежах 127 598 рублей.
А теперь представим: 10 лет назад вы сняли ту же самую однокомнатную квартиру 40 квадратов в одном из самых востребованных и густозаселённых микрорайонов города — в Тюменском. На тот момент такую квартиру можно было снять за 11 000 с косметическим ремонтом и мебелью.
Рынок недвижимости не стоит на месте. Вернемся к первому графику. За первый год средняя стоимость аренды однушки приближалась к 10 000 рублей, за второй — к 12 000, за третий — к 13 000, и к 14 000 за все последующие. Соответственно, ваш арендодатель также следит за изменениями рынка и повышает цены. То есть сначала вы спокойно платили 11 000, через год вам повысили аренду до 14 000, потом до 15 000, а еще через год до 16 000…затем рыночная стоимость упала. Но квадратный метр не становится дешевле, прибавим сюда кризисы и инфляции. Именно поэтому вы платите эти 16 000 до самого последнего года проживания.
Коммунальные платежи также нестабильны. Зимой вы платите больше, летом — меньше. В качестве расчётов мы брали усредненную стоимость с учетом роста цен и одного прописанного человека в квартире (как правило, обычно это сам хозяин). Капремонт оплачивает обычно также сам владелец.
Во сколько в итоге вам обойдется аренда?
2010 = 11 000 +1 200 + 3 450 + 5 500 = 21 150 за первый месяц проживания. Вы оставили залог в размере 5 500, который вам вернется (или не вернется, в зависимости от арендодателя). Плюс услуги риэлтора в размере 3 450 за поиск квартиры. За год — 153 350 рублей. Средний ежемесячный платеж здесь — 12 945;
2011 = 14 000 + 1500 = 15 500. За год — 186 000.
2012 = 15 000 + 1 667 = 16 667. За год — 200 004.
2013 = 16 000 + 1 917 = 17 917 или 215 004 за год.
2014 = 16 000 + 2 083 = 18 083 или 216 996 за год проживания.
2015 = 16 000 + 2 167 = 18 167. Годовое проживание — 218 004.
2016 = 16 000 + 2 292 = 18 292. За год эта сумма равняется 219 504.
2017 = 16 000 + 2 500 = 18 500. За год это 222 000 рублей.
2018 = 16 000 + 2 700 = 18 700. Годовое проживание — 224 400 рублей.
2019 = 16 000 + 3 000 = 19 000. Итого 228 000 рублей минус возврат залога в размере 5 500 = 222 500 (в среднем, 18 750 за месяц).
Таким образом, за 10 лет проживания в арендованной квартире вы потратили бы 1 924 412 рублей, так и не обзаведясь собственным жильём. При этом, сделав рефинансирование ипотеки бы бы остались в плюсе на 127 598 рублей и в собственной квартире.
За указанный период платежи за аренду увеличивались, в то время, как взяв ипотеку и рефинансировав её, сумму ежемесячной платы можно было бы понизить (рисунок 8, рисунок 9).