Битва: Ипотека против аренды, часть 2
Ранее мы уже рассказывали об отличиях между арендой и ипотекой (здесь будет ссылка). Мы продолжим эту животрепещущую тему, опираясь на статистику.

Вы арендуете жильё, неважно, однокомнатная это квартира или студия. Как показывает практика, собственники заключают с арендатором договор на 11 месяцев с целью уклонения от налогов. По истечении этого времени ситуация может сложиться по-разному: вы не знаете, будете ли снимать квартиру по этой же стоимости, на которую вы договаривались изначально, или же владелец квартиры захочет её поднять. Это связано с тем, что с квартиросъемщиком не заключается договор на продолжительный срок, и поэтому цену на аренду зафиксировать невозможно. Однако, меньше слов — больше цифр. Рисунки 1 и 2 демонстрирует изменение средней стоимости аренды на самые востребованные планировки — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Отметим сразу, что здесь не принимается во внимание состояние самой квартиры (ремонт и наличие мебели) и коммунальные платежи.
Рисунок 1 - Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в период с 2009 по 2019 гг.
Сразу же можно сделать вывод, что за 11 лет цена за аренду выросла на 55,75 процентных пункта или в 1,55 раз. Также заметим, что после 2013 года стоимость аренды падала вплоть до 2018 года. Цена на жильё снижается, как правило, в связи с высокой конкуренцией. После 2018 года, достигнув самого минимума, стоимость аренды к 2019 году увеличилась на 12,94%.

Согласно данным за февраль 2020 года, аренда однокомнатных квартир стала дороже еще на 19,01% и составляет 15 674 рубля.
Рисунок 2 - Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир в период с 2009 по 2019 гг.
Достигнув пика в 2012 году, аренда двухкомнатных квартир стремительно дешевела вплоть до 2016 года. Что опять же связано с высокой конкуренцией. После скачков в цене к 2019 году стоимость аренды подорожала на 13,04 процентных пункта. К февралю 2020 года стоимость подорожала еще на 5,25% и теперь составляет 18 630 рублей.

Причины повышения цен со стороны арендодателя могут быть разными. Это может быть связано с экономической ситуацией в стране (инфляцией), Также одной из причин является то, что сама квартира растёт в цене и её ценность увеличивается.

Поговорим о ценности. Даже покупая квартиру в ипотеку, недвижимость становится дороже — это факт. Например, если вы сейчас приобретаете квартиру с ипотечным платежом 20 000 в месяц, у которой стоимость квадрата равна 60 000 рублей (а через 10−15 лет она может вырасти в 2 и более раза), то ваш платеж от этого никак не поменяется. Потому что взяв ипотеку, вы автоматически фиксируете стоимость квартиры. Процентная ставка также не становится больше. Более того, вы можете её рефинансировать через пару лет. Поэтому миф про то, что банк увеличит сумму платежа — это всего лишь миф. Эти условия прописаны в договоре, и пересмотреть их после его подписания уже нельзя.

В подтверждение слов рассмотрим, как менялась стоимость одного квадратного метра в разрезе первичного и вторичного жилья в течение 11 лет. Начнём с новостроек. Динамика стоимости квадратного метра первичного жилья представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 — Стоимость квадратного метра новостройки в период с 2009 по 2019 гг.
С 2009 по 2013 год стоимость 1 кв. м была скачкообразной и выровнялась лишь к 2013 году. Находясь в стадии роста на протяжении трех лет, к 2017 году стоимость начала падать. С 2017 года наблюдается повышение цен, причем с 2018 по 2019 год стоимость квадратного метра возросла на 12,31 процентный пунктов. Такой скачок последний раз наблюдался с 2009 по 2010 и с 2012 по 2013 годы. В общем и целом, начиная с 2009 года цена за 1 кв. м увеличилась на 40,41% или в 1,4 раз.

Теперь вопрос: за счёт какой квадратуры так возросли цены за последние 2 года? Ответ на рисунке 3.
Рисунок 3 — Стоимость квадратного метра новостройки в зависимости от площади в период с 2018 по 2019 гг.
В 2018 и 2019 году самой «дорогой» планировкой была однокомнатная квартира, стоимость которой за пару лет увеличилась на 11,25 процентных пунктов. Что касается двух и трехкомнатных квартир, то они продемонстрировали рост на 12,61% и 9,61% соответственно.

По состоянию на 2020 год известно, что стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры уже составляет 64 725 рублей, двухкомнатной — 65 227 рублей, трехкомнатной — 61 855 рублей. Итого: в цене больше всех поднялась двухкомнатная квартира, что может говорить об увеличении спроса на данный вид планировок.

Динамика стоимости квадратного метра вторичного жилья представлена на рисунке 4.
Рисунок 4 — Стоимость квадратного метра вторичного жилья в период с 2009 по 2019 гг.
После падения стоимости на 20,51%, с 2011 по 2014 год цена квадратного метра вошла в стадию роста. Затем пошла на снижение вплоть до 2017 года. И после 2017 вторичная недвижимость стала стремительно расти. По аналогии с новостройками, с 2018 по 2019 год цена выросла на 7,97%. За 11 лет рост квадратного метра равен 12,46%.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в зависимости от площади демонстрирует рисунок 5.
Рисунок 5 — Стоимость квадратного метра вторичного жилья в зависимости от площади в период с 2018 по 2019 гг.
Аналогично новостройке, самый дорогой квадратный метр демонстрирует однокомнатная квартира с приростом в 10,64%. Двухкомнатные квартиры выросли на 8,58 процентных пунктов, трехкомнатные — на 5,96 процентных пунктов.

По состоянию на 2020 год стоимость квадрата в однокомнатной квартире увеличилась еще на 5,53% и теперь равняется 72 766 рублям. Подобная ситуация говорит о высоком спросе на данный вид планировки. Цена квадратного метра двухкомнатной и трехкомнатной — 65 326 рублей и 59 989 рублей соответственно.

Сравнив среднюю стоимость квадратного метра в новостройке и вторичном жилье (рисунок 6), то можно прийти к следующему выводу:
Рисунок 6 — Стоимость новостройки и вторичного жилья в период с 2009 по 2019 гг.
Новостройка была дороже вторички только в 2010—2011 годы. Начиная с 2012 года, вторичная недвижимость значительно выросла в своей стоимости. Это говорит о том, что, приобретая новостройку, в будущем она еще больше вырастет в цене. И если вы когда-то захотите продать квартиру, то останетесь в плюсе.

В завершение статьи приведем небольшой пример.

Вернёмся к ипотеке. Ранее мы упомянули о том, что ежемесячный платеж у вас останется неизменным, даже если со временем будет дорожать стоимость квадратного метра или процентная ставка в связи с экономическим кризисом. 10 лет назад однокомнатная квартира 40 квадратов стоила 2,1 миллиона рублей. В 2010 году вы купили её в ипотеку с первоначальным взносом в 20% (вы его подкопили, пока жили с родителями/взяли в кредит/заняли) — это 420 000 рублей. Итого вам потребуется 1 680 000. Раньше процентные ставки были выше, поэтому возьмем 13% годовых. ежемесячный платёж составлял бы 25 084 рубля.

Как видно из прикрепленного рисунка, платёж не изменился. На него не влияет инфляция, процентные ставки не растут.
Рисунок 7 — График ежемесячных платежей
Повторимся: процентная ставка не может стать выше. Более того, она может стать ниже. Если вы ответственный заёмщик и у вас не было ни одного просроченного платежа, вам доступно рефинансирование ипотеки. Рефинансировать можно неограниченное число раз. Допустим, вы проплатили год ипотеки и обратились в другой банк, после чего ваша процентная ставка изменилась и уже в 2011 году стала составлять 11,9% (в расчёт берутся средние значения). Ваш ежемесячный платёж теперь равен 24 088 рублей. А экономия с помощью рефинансирования составит 107 598 рублей.

К 2015 году процентная ставка опустилась до 11,3%. Вы перекредитовались и ваш платёж теперь составляет 23 075. Экономия — в районе 20 000 рублей. На последних годах выплат не рекомендуется делать рефинансирование, поскольку основные проценты банку уже выплачены.

Тем временем, к моменту выплаты ипотеки ваша квартира стоит уже 2 555 000. С разницей в 455 000 рублей. То есть пока вы платили ипотеку, ваше жильё подорожало. Плюс рефинансировав ипотеку 2 раза, вы сэкономили на платежах 127 598 рублей.

А теперь представим: 10 лет назад вы сняли ту же самую однокомнатную квартиру 40 квадратов в одном из самых востребованных и густозаселённых микрорайонов города — в Тюменском. На тот момент такую квартиру можно было снять за 11 000 с косметическим ремонтом и мебелью.

Рынок недвижимости не стоит на месте. Вернемся к первому графику. За первый год средняя стоимость аренды однушки приближалась к 10 000 рублей, за второй — к 12 000, за третий — к 13 000, и к 14 000 за все последующие. Соответственно, ваш арендодатель также следит за изменениями рынка и повышает цены. То есть сначала вы спокойно платили 11 000, через год вам повысили аренду до 14 000, потом до 15 000, а еще через год до 16 000…затем рыночная стоимость упала. Но квадратный метр не становится дешевле, прибавим сюда кризисы и инфляции. Именно поэтому вы платите эти 16 000 до самого последнего года проживания.

Коммунальные платежи также нестабильны. Зимой вы платите больше, летом — меньше. В качестве расчётов мы брали усредненную стоимость с учетом роста цен и одного прописанного человека в квартире (как правило, обычно это сам хозяин). Капремонт оплачивает обычно также сам владелец.

Во сколько в итоге вам обойдется аренда?

2010 = 11 000 +1 200 + 3 450 + 5 500 = 21 150 за первый месяц проживания. Вы оставили залог в размере 5 500, который вам вернется (или не вернется, в зависимости от арендодателя). Плюс услуги риэлтора в размере 3 450 за поиск квартиры. За год — 153 350 рублей. Средний ежемесячный платеж здесь — 12 945;

2011 = 14 000 + 1500 = 15 500. За год — 186 000.

2012 = 15 000 + 1 667 = 16 667. За год — 200 004.

2013 = 16 000 + 1 917 = 17 917 или 215 004 за год.

2014 = 16 000 + 2 083 = 18 083 или 216 996 за год проживания.

2015 = 16 000 + 2 167 = 18 167. Годовое проживание — 218 004.

2016 = 16 000 + 2 292 = 18 292. За год эта сумма равняется 219 504.

2017 = 16 000 + 2 500 = 18 500. За год это 222 000 рублей.

2018 = 16 000 + 2 700 = 18 700. Годовое проживание — 224 400 рублей.

2019 = 16 000 + 3 000 = 19 000. Итого 228 000 рублей минус возврат залога в размере 5 500 = 222 500 (в среднем, 18 750 за месяц).


Таким образом, за 10 лет проживания в арендованной квартире вы потратили бы 1 924 412 рублей, так и не обзаведясь собственным жильём. При этом, сделав рефинансирование ипотеки бы бы остались в плюсе на 127 598 рублей и в собственной квартире.

За указанный период платежи за аренду увеличивались, в то время, как взяв ипотеку и рефинансировав её, сумму ежемесячной платы можно было бы понизить (рисунок 8, рисунок 9).
Рисунок 8 — Динамика ежемесячных платежей за аренду
Рисунок 9 — Динамика ежемесячных платежей за ипотеку
Вы все еще думаете?
Остались вопросы?
Заполните заявку и мы вам ответим!
ПСК Дом девелопмент https://правобережныйжк.рф/
Заказать звонок
Укажите свое имя и телефон, мы вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы
Отправляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение сервисных, рекламных сообщений в целях рассмотрения обращения согласно политике конфиденциальности